Τι θα συμβεί αν σκάσει η φούσκα των κατοικιών της Κίνας;

Η κρίση της Evergrande και οι πόλεις-φαντάσματα είναι οι αιτίες της φούσκας των κατοικιών στην Κίνα. Ο υπερχρεωμένος γίγαντας ακινήτων της Κίνας Evergrande έχει τραβήξει την προσοχή των επενδυτών χρυσού εδώ και μήνες, με πολλούς να φοβούνται ότι η κατάσταση θα μπορούσε να διαρρεύσει στην παγκόσμια οικονομία, ενισχύοντας δυνητικά την ελκυστικότητα του φυσικού χρυσού ως καταφύγιο.

Οι χρηματοοικονομικές αγορές και οι αγορές ακινήτων της Κίνας βρίσκονται σε ασταθή έδαφος τον τελευταίο καιρό, με την κρίση της Evergrande να έχει γίνει πρωτοσέλιδο τους τελευταίους μήνες.

Με κάποιους να περιγράφουν το πρόβλημα της Evergrande ως τη σταγόνα που ξεχείλισε το ποτήρι, η αγορά κατοικιών της Κίνας μοιάζει τώρα με μια τεράστια φούσκα που αρχίζει να σκάει.

Καθώς η μοίρα του Ομίλου China Evergrande παραμένει ασαφής και η οικονομική ανάκαμψη εξακολουθεί να απειλείται από παγκόσμια ζητήματα, όπως ο αυξανόμενος πληθωρισμός και η χαοτική κατάσταση στην αλυσίδα εφοδιασμού, η κατάρρευση της καταχρεωμένης εταιρείας και της κινεζικής αγοράς στέγης γενικότερα, θα μπορούσε να έχει καταστροφικό αντίκτυπο στην οικονομία.

Τι αντίκτυπο ακριβώς; Και πώς θα μπορούσε αυτό να επηρεάσει την τιμή του φυσικού χρυσού; Ας αναλύσουμε...

Οι φούσκες των κατοικιών συνήθως ξεκινούν όταν η ζήτηση είναι υψηλή και η προσφορά περιορισμένη, με τους κερδοσκόπους να ρίχνουν χρήματα στην αγορά, αυξάνοντας περαιτέρω τη ζήτηση.
Σε κάποιο σημείο, η άνοδος της ζήτησης αρχίζει να μειώνεται, ενώ η προσφορά συνεχίζει να αυξάνεται. Όταν συμβεί αυτό, η φούσκα σκάει.
Και αυτό ακριβώς συμβαίνει στην Κίνα.

Για πολλά χρόνια, η φούσκα στην αγορά ακινήτων της χώρας οδήγησε σε αύξηση των τιμών των ακινήτων, ενώ οι κατασκευαστικές εταιρείες προσπαθούσαν να χτίσουν περισσότερα σπίτια.

Όμως, τελευταία, η ζήτηση για νέες κατοικίες έχει συρρικνωθεί σημαντικά, με τις τιμές των κατοικιών να αρχίζουν να πέφτουν για πρώτη φορά εδώ και 6 χρόνια.

Αυτό συνέβη για διάφορους λόγους, μεταξύ των οποίων η γήρανση του πληθυσμού της Κίνας ή απλώς επειδή η αγορά ενός σπιτιού έγινε πολύ ακριβή.

Γιατί είναι τόσο σημαντικά τα ακίνητα στην Κίνα;
Για να κατανοήσουμε εύκολα την έκταση της κατασκευής ακινήτων στην Κίνα, θα μπορούσαμε απλώς να πούμε το εξής:

Μεταξύ 2011 και 2013, η Κίνα κατανάλωσε 6,6 γιγατόνους σκυροδέματος… που είναι περισσότερο από ό,τι χρησιμοποιούσαν οι ΗΠΑ σε ολόκληρο τον 20ό αιώνα.

Αυτό το τεράστιο ποσό θα μπορούσε εν μέρει να εξηγηθεί από το γεγονός ότι τα ακίνητα θεωρούνταν κάποτε μια ασφαλής και κερδοφόρα επένδυση στην Κίνα.

Για δεκαετίες, η κινεζική κυβέρνηση ενθαρρύνει τους ανθρώπους να επενδύσουν στην αγορά ακινήτων, επειδή ήταν ένας από τους βασικούς τρόπους για την αύξηση του πλούτου της χώρας και του εισοδήματος των νοικοκυριών. Γιατί;

Γιατί στην κομμουνιστική Κίνα η γη ανήκει στο κράτος και η κυβέρνηση κερδίζει δισεκατομμύρια δολάρια από τις πωλήσεις γης καθώς και από τα κέρδη της αγοράς ακινήτων.
Επειδή οι Κινέζοι έχουν μια ισχυρή πολιτιστική στάση απέναντι στο να έχουν το δικό τους σπίτι. Για παράδειγμα, στην Κίνα, μόνο περίπου το 7% του πληθυσμού έχει μετοχές, ενώ περίπου το 90% είναι ιδιοκτήτες σπιτιού.
Έτσι, για να συνοψίσουμε, το απίστευτο δημόσιο ενδιαφέρον για την ακίνητη περιουσία έχει δημιουργήσει μια σταθερή ροή πλούτου για το κράτος, ενώ παράλληλα προσθέτει στον αυξανόμενο αριθμό ιδιοκτητών σπιτιού στην Κίνα.

Ακούγεται υπέροχο για την Κίνα, σωστά;

Λοιπόν, το θέμα είναι ότι μπορεί να το παράκαναν λίγο.

Πράγματι, αυτό το ενδιαφέρον για τα ακίνητα οδήγησε επίσης στην εμφάνιση ολόκληρων πόλεων-φαντάσματα, με απόκοσμα εμπορικά κέντρα και ολοκληρωμένες πολυκατοικίες, αλλά σχεδόν καθόλου σημάδια ζωής.

Γιατί υπάρχουν πόλεις-φαντάσματα;
Υποτίθεται ότι η Κίνα έχει επί του παρόντος τουλάχιστον 65 εκατομμύρια άδεια σπίτια — αρκετά για να στεγάσει ολόκληρο τον πληθυσμό της Γαλλίας.

Το φαινόμενο «πόλεις-φαντάσματα» δεν είναι από μόνο του καινούργιο. Σε ορισμένες περιοχές των ΗΠΑ και της Ιαπωνίας, μπορεί κανείς να βρει εγκαταλελειμμένα σπίτια ή χωριά σε διάφορες καταστάσεις σήψης, αλλά οι πόλεις-φαντάσματα της Κίνας είναι διαφορετικές.

Αυτές οι κινεζικές πόλεις-φαντάσματα δεν εγκαταλείφθηκαν, αλλά μάλλον δεν καταλήφθηκαν ποτέ, και είναι ένα περίεργο σύμπτωμα της ανισορροπίας προσφοράς και ζήτησης.

«Αυτά τα σπίτια είναι άδεια σημαίνει ότι είναι ξεπουλημένα σε επενδυτές και αγοραστές, αλλά δεν κατοικούνται από τους ιδιοκτήτες ή τους ενοικιαστές», εξήγησε ο Xin Sun, ανώτερος λέκτορας στις κινεζικές και ανατολικοασιατικές επιχειρήσεις στο King's College του Λονδίνου.

Προσθέτοντας αυτό το μέρος του προβλήματος είναι ότι «η Κίνα υπερεκτίμησε το ποσοστό αστικοποίησης - πόσοι άνθρωποι θα ήθελαν να μετακινηθούν από τις αγροτικές σε αστικές περιοχές».

Λοιπόν, ποιοι ακριβώς είναι οι λόγοι για τους οποίους τόσα κτίρια, γειτονιές, ακόμη και πόλεις στην Κίνα έχουν μείνει κενές για χρόνια; Εδώ είναι μερικά:

Πρώτον, καθώς η επένδυση ήταν κάπως δύσκολη στην Κίνα, οι άνθρωποι άρχισαν να χρησιμοποιούν τα ακίνητα ως επένδυση και όχι ως ακίνητα για να ζήσουν, αγοράζοντας σπίτια και διαμερίσματα μόνο για να τα μεταπωλήσουν απευθείας.

Δεύτερον, επειδή οι τιμές των κατοικιών ανέβαιναν για μεγάλο χρονικό διάστημα, ήταν σχετικά εύκολο να αγοράσει κανείς και να μεταπωλήσει ένα ακίνητο με σκοπό το κέρδος, χωρίς καν να πατήσει ποτέ το πόδι του σε αυτό. Ως αποτέλεσμα, οι εταιρείες ακινήτων άρχισαν να κατασκευάζουν κτίρια κατοικιών, ακόμη και ολόκληρες πόλεις, μόνο για αυτόν τον σκοπό, μερικές φορές χωρίς να μπουν στον κόπο να τελειώσουν τις μονάδες πριν τις πουλήσουν.

Και, με τη ζήτηση ακινήτων να είναι υψηλή και τις τιμές να ανεβαίνουν, οι εταιρείες ακινήτων είχαν περισσότερα κίνητρα να πραγματοποιήσουν κέρδη και να δανειστούν περισσότερα χρήματα για να χτίσουν νέες κενές κατοικίες. Μια αποτελεσματική στρατηγική, μέχρι να σταματήσουν οι τιμές να ανεβαίνουν και να πέσει η ζήτηση, να στεγνώνουν τα κέρδη και να αφήνουν στη σκόνη τις υπερχρεωμένες κτηματομεσιτικές εταιρείες.

Τι έχουμε στο τέλος; Οι άνθρωποι έχουν κολλήσει με αχρησιμοποίητα ακίνητα που δεν μπορούν να πουλήσουν για κέρδος και χρεωμένες εταιρείες ακινήτων (όπως η Evergrande) με γιγάντια κατασκευαστικά έργα που συχνά είναι τεχνικά άχρηστα.

Αυτός είναι στην πραγματικότητα ένας από τους κύριους λόγους πίσω από τη συνεχιζόμενη κρίση της Evergrande που κινδυνεύει να ταρακουνήσει την παγκόσμια αγορά ακινήτων.

Πολλοί βλέπουν την κρίση χρέους Evergrande ως μια σημαντική δοκιμασία για το Πεκίνο, μια δοκιμασία που θα μπορούσε να προκαλέσει κρουστικά κύματα στη δεύτερη μεγαλύτερη οικονομία του κόσμου και όχι μόνο.

Και ενώ ο κόσμος εξακολουθεί να περιμένει να δει τι θα συμβεί με την Evergrande και το τεράστιο σωρό χρέους της, ας δούμε ποια είναι η κατάσταση.

Η Evergrande είναι ένας από τους μεγαλύτερους κατασκευαστές ακινήτων στην Κίνα και αποτελεί μέρος του Global 500, πράγμα που σημαίνει ότι είναι επίσης μία από τις μεγαλύτερες επιχειρήσεις στον κόσμο βάσει εσόδων.

Η Evergrande λέει ότι «κατέχει περισσότερα από 1.300 έργα σε περισσότερες από 280 πόλεις» σε όλη την Κίνα — αλλά τα συμφέροντά της εκτείνονται πολύ πέρα από την ακίνητη περιουσία.

Εκτός κατοικίας, ο όμιλος China Evergrande έχει επενδύσει σε ηλεκτρικά οχήματα, αθλητικά, ακόμη και θεματικά πάρκα. Διαθέτει επίσης μια επιχείρηση τροφίμων και ποτών, πουλά προιόντα παντοπωλείου, γαλακτοκομικά προϊόντα και άλλα προϊόντα στην Κίνα.

Τις τελευταίες εβδομάδες, η Evergrande παλεύει με ζητήματα ταμειακών ροών, εγείροντας πολύ πραγματικούς κινδύνους χρεοκοπίας εάν η εταιρεία παραμείνει ανίκανη να συγκεντρώσει χρήματα γρήγορα.

Πώς έφτασε σε αυτό;

Επιθετικές φιλοδοξίες: ο όμιλος "απομακρύνθηκε πολύ από τη βασική του δραστηριότητα, που είναι μέρος του τρόπου με τον οποίο μπήκε σε αυτό το χάος", δήλωσε ο Mattie Bekink, διευθυντής του Economist Intelligence Unit.
Η δομή της εταιρείας: σε πρόσφατο σημείωμα, η Goldman Sachs επεσήμανε «την πολυπλοκότητα του Ομίλου Evergrande και την έλλειψη επαρκών πληροφοριών για τα περιουσιακά στοιχεία και τις υποχρεώσεις της εταιρείας».
Υποκείμενοι κίνδυνοι στην Κίνα: "Η ρίζα των προβλημάτων της Evergrande - και άλλων κατασκευαστών με υψηλή μόχλευση - είναι ότι η ζήτηση κατοικιών στην Κίνα εισέρχεται σε μια εποχή διαρκούς πτώσης", δήλωσε ο Mark Williams, επικεφαλής οικονομολόγος της Capital Economics για την Ασία.

Και πολλοί φοβούνται ότι εάν η Evergrande βυθιστεί κάτω από το χρέος της 300 δισεκατομμυρίων δολαρίων, η αποτυχία της θα επηρεάσει επίσης την παγκόσμια οικονομία.

Τι θα συμβεί αν η Evergrande αθετήσει τις υποχρεώσεις της;
Για την Κίνα, ο μεγαλύτερος φόβος είναι μια πιθανή δευτερογενής επίδραση που θα μπορούσε να βλάψει την ευρύτερη κινεζική οικονομία.

Σύμφωνα με πληροφορίες, η Evergrande χρωστάει χρήματα σε περίπου 171 εγχώριες τράπεζες και 121 χρηματοπιστωτικές εταιρείες. Έτσι, εάν η εταιρεία αθετήσει, θα υπάρξουν συνέπειες για το τραπεζικό σύστημα.

Και, προφανώς, η Evergrande είναι μόνο η κορυφή του παγόβουνου: η UBS εκτιμά ότι υπάρχουν 10 κατασκευαστές ακινήτων σε δυνητικά επικίνδυνες καταστάσεις και με συνδυασμένες συμβάσεις πωλήσεων 1,86 τρισεκατομμυρίων γιουάν (291 δισεκατομμύρια δολάρια).

Για την παγκόσμια οικονομία… Λοιπόν, είναι δύσκολο να το πούμε.

Κανείς δεν μπορούσε πραγματικά να προβλέψει τις συνέπειες της πτώσης της Lehman Brothers —μιας παγκόσμιας εταιρείας χρηματοοικονομικών υπηρεσιών— πριν από περισσότερο από μια δεκαετία. Αλλά όλοι ξέρουμε τώρα πώς έγινε.

Δεν πιστεύουν όλοι ότι η Evergrande θα μπορούσε να επαναλάβει το σενάριο της Lehman: «Μια πιθανή χρεοκοπία της Evergrande θα μπορούσε να είναι σημαντική επιβάρυνση στον τομέα των ακινήτων. Αλλά πιστεύουμε ότι απέχει πολύ από το να είναι η στιγμή της Lehman της Κίνας», ανέφεραν σε σημείωμα οι αναλυτές της Barclays.

Κι όμως, ορισμένες χώρες κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου, ηχώντας αρκετά νευρικά:

Η οικονομική κρίση στην Κίνα θα μπορούσε να επεκταθεί στις αγορές των ΗΠΑ λόγω του μεγέθους και των εμπορικών δεσμών μεταξύ της Κίνας και του κόσμου.
Ο υπουργός Οικονομικών των ΗΠΑ είπε τα εξής: «Μια επιβράδυνση στην Κίνα, φυσικά, θα είχε παγκόσμιες συνέπειες. Η οικονομία της Κίνας είναι μεγάλη και εάν η οικονομία της Κίνας επιβραδύνει περισσότερο από το αναμενόμενο, σίγουρα θα μπορούσε να έχει συνέπειες για πολλές χώρες που συνδέονται με την Κίνα μέσω του εμπορίου».
Η Ιαπωνία δήλωσε, από την πλευρά της, ότι δεν θα συμπεριλάβει επενδύσεις σε γιουάν στα κρατικά συνταξιοδοτικά ταμεία ύψους 1,75 τρισεκατομμυρίων δολαρίων.
Έτσι, φαίνεται ότι, με την κρίση του Covid και την ασταθή οικονομική κατάσταση που επικρατεί αυτή τη στιγμή, η πτώση ενός τόσο σημαντικού παράγοντα στην παγκόσμια αγορά κατοικίας θα μπορούσε να έχει ισχυρά κυματιστικά αποτελέσματα παντού.

Ίσως και για χρυσό.

Πώς μπορεί η κρίση της Evergrande να επηρεάσει τον χρυσό;
Φαίνεται ότι η τιμή του χρυσού έχει επηρεαστεί περισσότερο μέχρι στιγμής από παραδοσιακούς παράγοντες όπως ο υψηλότερος πληθωρισμός ή το δολάριο ΗΠΑ, παρά από την κρίση της Evergrande.

Ωστόσο, ορισμένοι αναλυτές σημειώνουν ότι μια πιθανή επιβράδυνση της παγκόσμιας οικονομίας που προκαλείται από το ξέσπασμα της φούσκας των ακινήτων της Κίνας, θα μπορούσε να βλάψει την ανάκαμψη από τον Covid-19 και να μας καθυστερήσει πολύ.

Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο θα είναι σημαντικό για τους επενδυτές να παρακολουθήσουν την εξέλιξη αυτής της ιστορίας, καθώς ενδέχεται να έχει σοβαρό αντίκτυπο στην παγκόσμια οικονομία τις επόμενες εβδομάδες και μήνες.

Και αν τα πράγματα χειροτερέψουν και επιδεινώσουν τη συνεχιζόμενη οικονομική κρίση, τα ιστορικά ασφαλή περιουσιακά στοιχεία, όπως ο φυσικός χρυσός, είναι πιθανό να δουν αύξηση της ζήτησης από επενδυτές που θέλουν να προστατεύσουν τον πλούτο τους.